Nõuanded, juhised ja soovitused


See lehekülg on mõeldud inimestele, kes soovivad rohkem teada, kuidas edukalt ning turvaliselt läbi viia kinnisvaratehinguid. Allolevast blogist leiad artiklid, mis käsitlevad erinevaid teemasid ning jagavad kasulikke nõuandeid. Lisaks sellele jagavad intervjuudes mitmed kinnisvara tegelased oma teadmisi.

Targasti läbi mõeldud tehingud


Leiad sellelt leheküljelt veel nõuandeid ning soovitusi, kuidas hakkama saada ostu-müügi või üüri protsessiga, mida peaks lepingute sõlmimisel jälgima, kuidas tagada turvaliselt enda õigused ning palju muud hädavajalikku, kui plaanid lähiajal tehingu ette võtta.

AITAN MÜÜA TEIE KINNISVARA


Kui otsid kogenud ja tarka partnerit, kes aitaks sind kinnisvaratehingutega, võta minuga ühendust. Enne objekti müügi alustamist teostan müügieelse turuanalüüsi vara hinnale. Seejärel saame juba koos otsustada kas praegusel turul on mõtet müüa või mitte.  Spetsialiseerun nii elamispindade kui äripindade tehingutele.                

•••

Kuidas aru saada, kaua objekti on müüdud?

Postitatud April 5, 2012 Jäta kommentaar  

Praegusel ajal on kõige populaarsemateks kohtadeks, kust ostjad objekte otsivad, kinnisvaraportaalid Internetis. Paljudes portaalides on olemas kuupäev, millal objekt sisestatud on. Samas ei ole informatsiooni jagatud Eesti ühe populaarseima saidi City24.ee lehel.

 

Kuidas aru saada, millal objekt sisestatud on?

Kogenud portaali kasutajad ja eelkõige maaklerid oskavad City24 ID koodi järgi välja lugeda, millal kuulutus on sisestatud ning seeläbi tuvastada, kui kaua objekt on müügis olnud. See informatsioon võib olla vajalik, et näha, kui kaua huvi all olev objekt turul seisnud on.

 

Kuidas seda teha?

Kuna maaklerid tegelevad ise kuulutuse sisestamisega, siis üldjuhul suudavad nad meenutada, millisel ajal millise numbriga ID kood algas. Samas tavainimesel on seda raske teha, kuna tema ju ei tea, millisel ajal milline see kood oli.

Just seetõttu võtsin välja andmebaasist enda vanad objektid ning kirjutasin välja ID koodi numbrid ja kuupäevad, millal need lisatud said.

Enne praegust aastat koosnes City24 ID kood kuuest numbrist, nüüd on aga on numbreid kokku seitse.

Põhiliselt kasutame tuvastamiseks kahte kuni kolme esimest numbrit. Kui kood on 669194, siis tuvastamiseks kasutame numbrit 66.

Näide:

Kui vaatad näiteks mingit korterit, mille ID kood on 814534, siis kasutades kahte esimest numbrit (81) ning ülalolevat tabelit, võib öelda, et objekt sisestati millalgi 2010. aasta novembri ja 2011. aasta veebruari vahel. Väga täpset kuupäeva küll ära ei arva, kuid tähtis on, et vastava kvartali saaks kätte.

City24 ID koodi number läheb iga sisestatud objektiga ühe numbri võrra suuremaks. Kui ID koodi esimene number on vahemikus 2 – 5, on see objekt turul olnud tõenäoliselt juba üle kolme aasta. Praegusel ajal on ID kood juba seitsmekohaline ning viimase aja sisestatud objekti esimesed kolm numbrit on 105.

NB! Vana kuulutusega objektil võib vahepeal hind mitu korda langenud olla. Seega ei saa me 100% järeldada, et objekt on olnud kuulutuse sisestamise ajast sama hinnaga. Mõnikord kasutavad maaklerid vana kuulutust, kui objekt tuleb uuesti turule. See on eelkõige populaarsem üüriobjektide puhul. See tähendab, et objekt on küll vahepeal välja üüritud, kuid lepingu tähtaja lõppedes on üürnik lahkunud ning  uue üürniku leidmiseks on objekti  vana kuulutus uuesti aktiivseks tehtud.

 

Ilusat kevadet,




Üürikorterid ja passiivne rahavoog

Postitatud March 28, 2012 2 Kommentaarid

Passiivne rahavoog on raha, mis tuleb investori taskusse selliselt, et ta ise selle nimelt töötama ei pea. Väga heaks passiivse rahavoo allikaks võib pidada näiteks üürikorterit. Selles artiklis räägin avastusest, mille tegin seoses üürikorteritesse investeerimisega.

 

 Millise asukohaga üürikorteritesse tasub investeerida?

Paljud välismaalased ja kohalikud investorid ostavad kokku peamiselt kahetoalisi kortereid Kesklinna lähistel. Nad peavad seda heaks investeeringuks, kuna asukoht ise on hea ning väärtus peaks olema püsiv. Avastasin, et tootluse mõttes ei pruugi see olla üldsegi nii hea otsus.

Miks? Selle põhjendan ära väga lihtsa näitega:

Investor Indrek ostab endale 25´000 euro eest kahetoalise korteri Koplisse. Kortermaja on vana ühiselamutüüpi paneelmaja. Korter ise asub kolmandal korrusel ja on odavate materjalide eest kenasti renoveeritud. Praegusel ajahetkel (märts 2012.a.) üürib ta korteri välja 160 euro eest. Aastaseks tootluseks investeeritud summast on tal sellisel juhul 160×12 /25´000   x100%  = 7,68%.

Investor Jukka ostab endale 90´000 euro eest kahetoalise korteri Kesklinna. Kortermaja on ilus uus kivimaja ja korter ise kvaliteetsetest materjalidest. Praegusel hetkel õnnestub Jukkal korter välja üürida 350 euro eest. Jukka aastaseks tootluseks investeeritud summast on sellisel juhul 350×12 /90´000  x100% = 4,6666667%

Praegusel juhul tegi oluliselt targema tehingu Investor Indrek, sest

tema tootluse määr on kõrgem. Kui Indrek võtaks 90´000 eurot ja investeeriks selle ainult Kopli odavamatesse korteritesse teeniks ta peaaegu kaks korda rohkem tagasi kui Jukka oma Kesklinna korteriga.

Miks? Sest kallimate korterite üüriturul on konkurents tihedam ja see lööb nende hinnad alla. Lisaks sellele on 2012. aastal endiselt majanduslikult raske aeg ning odavam kaup on populaarsem.

Kaval nipp: Tahad odavama raha eest elada kallimas korteris?

Lihtne näide:

Osta 50´000 euro eest kaks kahetoalist renoveeritud korterit odavamasse piirkonda. Anna need üürile.  Suur tõenäosus on, et saadud üüriraha eest on sul võimalik täielikult ära katta kallima piirkonna ja väga ilusa 90´000 eurose turuväärtusega korteri üür, kuhu ise elama kolid. Sääst: 40´000 eurot.

Kuidas suurendada tootlust veelgi?

Kui Investor Indrek tahaks veelgi rohkem oma tootlust võimendada, on tal võimalus kasutada järgmist skeemi:

Kopli korter maksab 25´000 eurot. Indrek võtab pangast laenu. Sissemaksu suuruseks on 20% ehk 5000 eurot ning ülejäänud summa 20´000 kuulub 30 aasta peale tagasimaksmisele. Iga kuu oleks tagasi makstav summa 20´000/30 /12 = 55,6 eurot. Sellele lisame panga intressi ja kogu summaks saame umbes 60 eurot, mis tuleb pangale iga kuu maksta. Korteri eest saadav üür on 160 eurot. Sellest 60 eurot makstakse pangale ja Indrekule jääb 100 eurot iga kuu passiivset raha kätte. Kui nüüd välja arvutada, siis on Indreku tootlus investeeritud rahast  100×12 /5000  x100% = 24%.

Sisuliselt võib selle tootluse korrutada veel mingi kordajaga, kuna panga

raha näol on tegemist maksuvaba rahaga (lisandub ainult intress). Kui Indrek peaks palgatööga teenima raha (20´000 €), mille pangast võtab, peaks tema teenistuse palgafond olema 35 315,87 €, millest 43,4% läheb Maksuametile.

Kui eelnevalt välja arvutatud tootlusele lisada maksudest säästetud tulu, oleks Indreku tootlus veelgi suurem.

Märkus:  Info numbrite kohta tuleneb minu reaalsetest kogemustest. Sarnaseid tulemusi aga garanteerida ei saa.  Eelnevad arvutused on tehtud võttes arvesse seda, et investorid on eraisikud. Juriidilistele isikutele on numbrid tõenäoliselt teistsugused.

Head investeerimist,




Kui ähvardab sundmüük

Postitatud March 21, 2012 Jäta kommentaar  

Sundmüük võib ähvardada kinnisvara omanikku juhul kui näiteks ollakse juba rohkem kui kolm kuud pangalaenumaksetega hilinenud ning olukord paremaks ei lähe.

Üldjuhul annab pank sellisel juhul omanikule aega, et vara ise realiseerida. See on aeg kui tuleb hakata kiirelt tegutsema. Seda aega nimetatakse vabamüügi ajaks. Kui omanik mõistliku aja jooksul vara ise realiseerida ei suuda, antakse see täitemenetlusse kohtutäituri kätesse.

Mis juhtub sundmüügi korral?

Kohtutäitur arestib vara, teeb sellest pildid ning võlgniku ja sissenõudja vahelisest kokkuleppest lähtudes fikseerib sellele esmase alghinna, millega enampakkumisel müüki alustatakse. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab hinna täitur.

Seejärel kuulutatakse välja avalik enampakkumine ning proovitakse vara müüa kõige kõrgemale pakkujale. Tavapraktika on aga see, et tänu täituri nõrgale müügistrateegiale ning ostjate hirmule oksjonite suhtes kukub vara hind oluliselt alla turuväärtuse enne kui suurem hulk huvilisi oksjonile pakkuma tulevad.

Miks müüa vara kiirelt enne täitemenetlusse sattumist?

Kui kohtutäitur arestib vara ning realiseerib selle täitemenetluse käigus, tekivad vara omanikule lisaks põhivõlale ka muud suured kulud, mida tuleb hiljem katta. See tähendab, et sundmüügi kaudu on rahaline kaotus palju suurem kui vabamüügi käigus. Selle peale aga üldiselt ei mõelda ning tihti arvavad võlgnikud, et parem on peitu pugeda ja mitte panga ega täituriga koostööd teha. Rahaline kaotus on suurem seetõttu, et enampakkumisel müüdud vara müügihind võib olla väga madal. Võlgniku kanda jäävad veel kohtutäituri tasu, mis ei ole sugugi väike summa ning iga väiksemgi näpuliigutus ja kulutus, mis täitemenetluse käigus tehtud. Kui omanik ei anna täiturile võtit, kutsub täitur lukuabi, kes teeb luku lahti ning sellega kaasnev kulu jääb jällegi võlgnikule. Kui võlga sisse nõudev pank palkab täitemenetlusele kaasa aitama ka maakleri, siis vormistatakse ka lõplik maakleritasu sissenõudmise kuluks ning selle peab samuti võlgnik tasuma.

Mida teha?

Enne sundmüügi alustamist teeb pank üldjuhul hoiatuse ning soovitab vara omanikul hakata tegutsema. See on kriitiline periood, kus iga kaotatud nädal võib kätte maksta. Seega soovitan pöörduda professionaalse kinnisvaramaakleri poole, kes ei raiska aega ja aitab kiirelt objektile ostja leida. Kuna tegu on siiski kiirmüügiga, ei tasu müüki alustada utoopilise hinnaga. Seda ka seetõttu, et kinnisvara müügi puhul on kõige aktiivsem aeg turul esimene kuu. Kui esimese kuu jooksul on objekt üle hinnatud, vaatavad väga paljud ostjad objektist mööda. Meil RE/MAX Professionalsis on eraldi osakond, mis tegeleb kiirmüügi objektide ning täitemenetluses olevate varadega. Kui oled hädas, küsi minult abi!

 

Ilusat kevade algust,




Kinnisvara müük: otse omanikult VS Maakleri vahendusel

Postitatud November 9, 2011 Jäta kommentaar  

Kinnisvara müügiprotsessi alguses on müüjatel enamasti kaks valikut: müük otse omanikult või müük maakleri vahendusel. Selles artiklis toon välja mõlema variandi peamised plussid ja miinused, et teha vara omanikele selgeks, millised erinevused aset leiavad.

 

MÜÜK OTSE OMANIKULT

Peamisteks põhjusteks, miks koduomanikud otsustavad oma kodu ise müüa, on kas selles, et nad soovivad raha kokku hoida, või seetõttu, et neil on varem olnud maakleriga halb kogemus.

Enamasti tähendab müük otse omanikult seda, et omanik kasutab mõnda populaarsemat kinnisvaraportaali internetis ning paneb müügikuulutuse sinna.

Plussid selle variandi puhul on järgmised:

  1. Kõik kõned kuulutuse peale tulevad otse omanikule ning omanikul on selge ülevaade sellest, kui palju inimesi on helistanud ja mida nad on täpselt rääkinud.
  2.  Juhul, kui omanik jõuab ostjaga hinnas kokkuleppele, siis ei pea ta maakleritasu maksma.

Miinuseid aga selle variandi puhul on mitu:

  1. Otse omaniku, kui „tavakasutaja” pakkumised suurtemates interneti portaalides ilmuvad järjekorras kõige viimasena. Seda seetõttu, et suured kinnisvarafirmad maksavad portaalidele kopsakaid tasusid ning seetõttu on ka nende kuulutused eelisjärjekorras. Viimases järjekorras ilmuvate kuulutusteni väga paljud ostjad üldse ei jõuagi, sest tihtipeale leitakse esimeste kuulutuste hulgast juba mitu sobivat objekti ning sageli on teatud parameetritega kuulutusi lihtsalt nii palju, et kõiki ei jaksata läbi vaadata.
  2. Paljud kinnisvarabürood jahivad uusi objekte just nimelt „tavakasutajate” kuulutustest. Ehk ise portaalis kuulutades võib arvestada sellega, et iga päev hakkavad paljud maaklerid helistama erinevate müügiargumentidega, et objekti enda portfelisse müüki saada.
  3. Leidub mitmeid ebaprofessionaalseid maaklereid, kes lihtsalt kopeerivad omaniku kuulutuse ning kuna büroode kuulutused ilmuvad järjekorras eespool, siis ostjate kõned tulevad maakleritele, kes siis nõuavad ikkagi omanikult mingit tasu selle eest, et nad „leidsid” ostja. Sellisel juhul on omaniku poolt makstud tasu kuulutamise eest lihtsalt vette visatud raha.
  4. Otse omaniku pakkumisi otsivad tihtipeale ostjad, kes soovivad odava hinnaga objekti kätte saada. Miks muidu peaks ostja spetsiaalselt hinna pärast otse omaniku poole pöörduma? Kui tal on kindel eelarve ja ta on arvestanud sellega, et maksab turuhinda, siis ostja jaoks hinna poolest ei ole vahet, kas ta helistab maaklerile või omanikule. Kui aga soovitakse odavalt kätte saada, siis kiputakse üritama seda omanike raha arvelt teha. Sellisel juhul tekib aga paradoks, sest maakleritasu arvelt tahab võita ju omanik. Kui aga omanik annab ostja survele järele, siis kaotatud raha võib olla suurem, kui maakleritasu ja objekti kuulutamise tasu kokku arvestada.
  5. Pakutavast hinnast kõrgema hinnaga müümise šansid on väga väikesed, sest ühe kuulutusega internetiportaalis ei jõuta kohe kindlasti kogu sihtgrupini. Kui suuremat sihtgrupi ei ole ning huvilisi pole ka rohkem kui üks, kes helistab, siis ei ole ka võimalust korraldada nö enampakkumist, et kõrgemat hinda saada.
  6. Kuna omanikud ei ole harjunud igapäevaselt ostjate kõnesid vastu võtma ning nendega professionaalselt suhtlema, siis tihtipeale ei oska nad ka telefoni kõne põhjal ära kvalifitseerida seda, kas ostja on motiveeritud, kas tal on kõik finantseerimisvõimalused olemas ning kas ajalises mõttes on objekti näitamine põhjendatud. Kuulutuste peale helistavad sageli inimesed, kes tegelikult ei ole oma motivatsioonis veel  kindlad, nad ei ole oma finantseerimisvõimaluste üle üldse mõelnud ning mõnikord ei ole neil ostutehingut enne võimalik teha, kui vana objekt on müüdud. Sellisel juhul võivad nad olla omaniku jaoks ajaraiskajad.

MÜÜK MAAKLERI VAHENDUSEL

Kui palgata müügitehingut juhtima maakler, peab maakleri valikul olema väga tähelepanelik. Kõige tähtsam on selle juures teada saada, mida maakler müügiks teeb ning millised on maakleri ja maaklerfirma ressursid objekti edukaks müümiseks (kas firma on rahvusvaheline, kas firma kasutab müügiks kvaliteetseid fotosid ja katalooge, kui suur on firmas töötavate maaklerite võrgustik, kas firma teeb koostööd teiste maaklerfirmadega, milliseid lisaväärtusi pakutakse jne).

Kui maakleri vahendusel toimub tehing, peab arvestama kindlasti ka vahendustasu maksmisega.
Keskmine maakleritasu suurus Eesti Vabariigis jääb 3% – 7% ringi, mis makstakse vastavalt müügihinna suurusele. On firmasid, kes pakuvad oma teenuseid ka odavama hinnaga, kuid sellisel juhul peab olema selgesti nähtav, mida erinevat teeb maakler müügiks, millega omanik ise hakkama ei saa. Odavamate tasudega firmad ei tee tihtipeale muud, kui samamoodi lihtsalt riputavad kuulutuse internetti ning jäävad kõnet ootama. Samuti peab olema tähelepanelik ka nende maaklerite suhtes, kes lihtsalt küsimise peale lasevad lahkelt enda tasu alla – kui nad enda tasudes ei oska läbi rääkida, siis ei oska nad tõenäoliselt ka omaniku jaoks kasulikke lõplikke hinna läbirääkimisi pidada.

Järgnevaid plusse ja miinuseid arvesse võttes, lähtume maaklerfirma teenustest, kelle tasud jäävad esmaselt nimetatud vahemikku, mitte alla selle.

Niisiis, plussideks on:

1. Turuanalüüs. Enne müügi alustamist on maakleri ülesandeks koostada objekti turuhinna analüüs ning teha müüjale selgeks, milline hetke turuseis on. Sellisel juhul saab omanik väga olulist informatsiooni ning teab, mis hetkest jääb oodatav hind liiga kõrgeks ja kaotatakse väärtuslikku aega, ning mis hetkest võib oodatav hind olla põhjendamatult madal ja küsida võib kõrgemat hinda. Mõelge, mis juhtus, kui kinnisvaraturg kokku kukkus ja omanik üritas sel ajal müüa liiga kõrge hinnaga ning ei olnud turuhindadega kursis? Vastus on: müüja kaotas väga palju raha.

2. Kliendibaas. Maaklerfirmadele helistab kõikide müügisolevate objektide peale igapäevaselt väga palju ostjaid. Juhul, kui konkreetse pakkumisega lõpuks tehinguks ei lähe, saavad maaklerid välja pakkuda teisi enda, kolleegide ja teiste maaklerfirmade objekte. Nii tekib maaklerfirmal ostjate andmebaas ning nii on võimalik ära teha väga kiire tehing.

3. Marketing. Turunduse strateegiad paljude büroode puhul on väga laiahaardelised ning võimaldavad pakkumisega jõuda väga suurele turuosale sihtgrupist. Ehk loogiliselt võetuna: mida kvaliteetsem turundus – seda suurema sihtgrupini jõutakse – seda suurem arv huvilisi tekib – seda suuremad šansid on omanikul saada kõrgemat hinda.

Selle argumendi analoogiaks võib tuua näiteks kalastamise:

Kui võrrelda kahte kalameest: üks püüab mere peal kala väikeses paadis poest ostetud õngega üksi ning teiselpool samas meres on terve laevastik kalapüügi alustest, kus töötab professionaalne meeskond ning kus kasutatakse spetsiaalseid võrke, spinninguid ning muid efektiivseid vahendeid, et korraga püüda palju suuri kalu. Sellisel juhul püüavad suured laevad selle kalamehe eest kõik paremad kalad ära ning väiksemad viskavad merre tagasi.

Analoogne asi toimub ka kinnisvaraturgudel, kus motiveeritud ostjad püütakse kinnisvarabüroode poolt kinni ning nendega tegeletakse aktiivselt nii kaua, kuni nad on midagi omale ostnud, ning mitte motiveeritud ja finantseerimisvõimalusteta ostjad lastakse turule tagasi. Kusjuures need „head” ostjad viiakse igale poole sinna, kus ostjaga maakleril on võimalus tasu saada. Sellele maaklerile maksab tavaliselt müüjapoolne maakler enda vahendustasust.

4. Komplikatsioonide lahendamine. Tehinguga seoses võib tekkida mitmeid asjaolusid, kus maakleri kogemused ja suhted on hädavajalikud. Näiteks võivad tekkida juriidilised küsimused või komplikatsioonid, mille lahendamiseks on vaja isikut, kes on kogenud ja tehinguid teinud, sest eelnevate tehingute põhjal oskab maakler tuua välja parima lahenduse tekkinud situatsioonile. Võib tekkida olukordi, kus müüjal, kellel on hüpoteek panga kasuks, ei õnnestu pangalt saada vajalikke nõusolekuid või kokkuleppeid objekti müümiseks. Sellisel juhul piisab sageli maakleril ainult ühest telefoni kõnest panka, et probleemid lahendada. Seda seetõttu, et pangad on maaklerfirmade koostööpartnerid ning saavad maakleritelt igapäevaselt uusi laenukliente. Seega on pankade soov hoida maakleritega häid suhteid. On olnud situatsioone, kus isegi notar on tehinguks vajaliku toimingu tegemata jätnud (näiteks teatud toimiku väljavõtte tegemine, mida tehinguks vaja on). Kogenud maakler saab sellisel juhul notarile palve esitada teatud toimingu tegemiseks. Vastasel juhul võib juhtuda, et tehingu osapooled tulevad tehingusse kohale ja vajaliku info puudumisel jäetakse tehing ära. Ettekäändeks tuuakse seda, et müüjal ei ole vajalikke dokumente alles või kaasas.

5. Ostjate kvalifitseerimine ja tehingu turvalisus. Maakleri ülesanne on esimese telefonikõnega ära kvalifitseerida ostja motivatsioon ja finantseerimisvõimalused. See aitab ära hoida liigset ajakulu inimestega, kes tegelikult lõppkokkuvõttes üldse ei ostagi. Samuti on maakleri ülesandeks hoida silma peal sellel, et tehing kulgeks sujuvalt ja turvaliselt ning et õigel hetkel kantakse rahad õige inimese poolt õigesse kohta.

6. Läbirääkimised. Osad professionaalsed maaklerid on spetsiaalselt treenitud tehingu läbirääkimisteks. Ülesandeks on aidata tehingu tingimusi läbi rääkida nii, et mõlemad osapooled on rahul ning tehing pisiasjade või erimeelsuste tõttu kokku ei kuku. Eelkõige on läbirääkija ülesanne kallutada tehing just müüjale kasulikus suunas.

Võrdleva analoogiana võib esitada järgmise küsimuse: Miks filmimaastikul näitlejad produtsentidega otse ei räägi, vaid teevad seda agentide/mänedžeride vahendusel? Sest tehingud ja rahad on väga suured ning ei saa riskida sellega, et näitlejal ja produtsendil omavahelist klappi ei ole.

7. Lepingud ja dokumentatsioon. Maaklerfirmadel on olemas vajalikud dokumendi põhjad ja lepingud, mis on vajalikud tehingu edukaks läbi viimiseks.

Miinused maakleri palkamisel on järgmised:

  1. Omanikul võib olla risk sattuda ebakompetentse maakleri otsa, kes peale internetti kuulutuse riputamise rohkem midagi ei teegi.
  2. Ebakompetentne maakler võib tehingus olla pigem häiriv, kui kaasa aitav tegur.
  3. Nagu ennegi öeldud, on omanikul kohustus professionaalse maaklerfirma teenuste eest pärast tehingut maksta. Olenevalt tehingu hinnast, võivad need tasud sageli olla üsna suured.
  4. Kui omanik otsustab müüa kasutades mitut maaklerit, võib tehing muutuda jällegi keeruliseks. Seda seetõttu, et kuna ühelgi maakleril ei ole töötasu suhtes kindlust, siis otseselt ei kuluta sellele objektile keegi väga palju aega ega ressursse, et sellele parima hinnaga ostjat leida. Samuti ei ole ühelgi maakleril konkreetset ülevaadet kogu müügiprotsessist ning sellisel juhul on sujuv tehingu läbi viimine raskendatud.

Kokkuvõtteks võib öelda, et mõlema variandi puhul on olulisi argumente, mida kaaluda. Kui aga müügisoov on tõsine ja aeg ikkagi tiksub, soovitan pöörduda professionaalse maakleri poole oma murega. Las ta räägib Teile, mis on reaalne hind praegusel ajal, milliseid teenuseid Te temalt oodata võite ning mida on vaja teha, et objekt ära müüa. Kui Te ei tunne ennast mugavalt selle maakleriga koos töötades, valige keegi teine või proovige ise müüa.

Edukat müüki,



Äripinna üürilepingu läbirääkimised

Postitatud October 19, 2011 Jäta kommentaar  

Paljud inimesed on kokku puutunud eluruumi üürilepingu sõlmimisega. Äripinna üürilepingu sõlmimine on aga hoopis teistmoodi tehing ning alustavale ettevõtjale võib see esmapilgul tunduda üsna hirmuäratav. Kuna aga äris on kõik kokkuleppe küsimus, pakun mõningaid nõuandeid, kuidas läbi rääkida parimate tingimustega üürileping alustavale ärile.

 

1. Järgnevad on mõned detailid äripinna üürilepingus:

Klausel #1 – informatsioon Üürileandja ja Üürniku kohta, üüripinna aadress, äriruumi suurus ja koosseis, lepinguga kaasas käiv plaan

Klausel #2 – üürilepingu tingimused algus- ja lõpp-tähtaegadega. Samuti sisalduvad lepingus tingimused tasuta üüriaja või soodsama üüriaja kohta. Tingimused üürimaksete ja selle tõstmise/langetamise kohta.

Klausel #3 – üüripinna kasutamine ja sellega seonduvad piirangud.

Klausel #4 – üürilepingu tingimuste muutmine.

Klausel #5 – Üürileandja kohustused äriruumi korrashoiul ja haldamisel.

Klausel #6 – Üürniku kohustused äriruumi korrashoiul ja haldamisel.

Klausel #7 – Üldkasutatavate pindade kasutamise tingimused.

Klausel #8 – Üldkasutatavate ruumide halduskulud.

Klausel #9 – Kõrvalkulude tasumine.

Klausel #10 – Allüürimise tingimused. Üürnikule kasulik oleks, kui käesolevas punktis lepitakse kokku, et üürnikul on õigus äriruum ka allüürile anda, näiteks juhul kui pind osutub äritegevuseks liiga suureks.

Klausel #11 – Äriruumi valdamine ja ruumi üleandmise viivitusega seotud tingimused.

Klausel #12 – Kahjutasude käsitlus.

Klausel #13 – Üürileandja rikkumistest tulenevad õigused. Üürnikule kasulik tingimus oleks, kui üürileandjast tuleneva rikkumise tõttu on üürnikul näiteks õigus leping erakorraliselt üles öelda teatades sellest vähemalt 1 kuu ette.

Klausel #14 – Deposiitraha suurus, hoiustamine ja tagastamine.

Klausel #15 – Lepingu lõppemine ja üles ütlemine.

Klausel #16 – Vastastikuste teadete edastamine.

Klausel #17 – Äriruumides tekkinud rikete käsitlemine.

Klausel #18 – Lepingust tulenevate vaidluste lahendamine.

Klausel #19 – Poolte allkirjad.

2. Otsusta, milliseid kokkuleppeid soovid lepingus näha ja koosta nendest nimekiri.

Jaga need mitte „läbi räägitavateks” ja „tore kui oleks” tingimusteks. Nii on lihtsam otsustada milliste asjade osas pead jääma kindlaks ja milliste asjade osas saad järeleandmisi teha.

3. Kirjuta valmis ja edasta üürileandjale „Üürilepingu tingimuste protokoll”.

See dokument peaks sisaldama järgmisi läbi räägitavaid üürilepingu tingimusi:

  • Kirjeldus üürileantavast pinnast, soovitava pinna täpne suurus, aadress. Hiljem tuleks üürilepingule juurde lisada ka plaan, kus on näidatud üüritav pind.

Täpse suuruse arvutamine ei ole probleemiks, kui pind on neljakandilise kujuga. Kui üüritav pind ei ole tavapärase kujuga või sisaldab lisaruume (küttesüsteemide ruum, terrass jms), tuleks kalkuleerimiseks kasutada plaane. Kindlasti kontrolli, et tegelik üüritav ala on sulle sobiv.

  • Üürilepingu pikkus aastates ja võimalikud tingimused lepingu pikendamiseks, kui leping aegub. Üürnikule kasulikud võimalused on:
  1. Lühike üürilepingu kehtivus ja palju võimalusi lepingu pikendamiseks.
  2. Pikk üürilepingu kehtivus, mida leevendab üles ütlemise tingimus, mis annaks õiguse üürnikul x aastate jooksul lepingu üles öelda, kui ettevõtte oodatav käive ei ole kindlaks ajaks x suuruses.
  • Üleandmise kuupäev ja äriruumi seisukord. See punkt peaks kindlasti sisaldama piisavalt pikka tasuta perioodi, et üürnik saaks enne igakuiste üürimaksete tasumist viia ruumides lõpule vajaliku ehituse ja paigutuse.
  • Üürimakse suurus väljendatuna hinnas ruutmeetri eest või kogu summas ühe kuu eest. Tavapäraselt ei sisalda see summa kõrvalkulusid.

Üürnikule kasulik leping võib sisaldada keskmise üürisumma jaotust. Näiteks: Soovitakse sõlmida 6 aastane üürileping üürihinnaga 7 € ruutmeetri eest. Ruutmeetri hinna keskmise saab ära jaotada nii, et esimesed kaks aastat makstakse 5 € ruutmeetri eest, teised kaks aastat 7 € ruutmeetri eest ja viimased kaks aastat 9 € ruutmeetri eest. Selle eelis on selles, et ettevõte saaks võimalikult madalate kuludega alustada ning hiljem oleks võimeline suuremat summat maksma.

  • Osad üürileandjad võivad küsida iga aastast hinna tõstmist vastavalt tarbijahinnaindeksi (THI) või inflatsiooni tõusule. Üürnikul oleks kasulik teha sellisel juhul kokkulepe, kus fikseeritakse maksimaalne üürimakse, kust rohkem üürnik maksma ei pea, indeksi tõusu korral, näiteks 5% eelneva aastase perioodi üüri suurusest.
  • Üürniku hüvitise suurus, mis on Üürileandja poolt makstav raha või soodustuse tegemine, et üürnik saaks lõpule viia vajaliku ehituse ruumides.
  • Mõlema poole kindlustuse kulud ja kes vastutab kindlate kindlustuskulude eest.
  • Äriruumide hooldus. Tavapäraselt on üürileandja vastutav äriruumide välise ja tehnilise korrashoiu eest (katus, üldkord, hoone ehituslikud osad, ventilatsioon jne.)

Üürnikule kasulik leping võib sisaldada tingimust, et üürileandja vastutab küttesüsteemi, ventilatsiooni ja kliimaseadmete eest või garanteerib nende töökorras oleku üürilepingu perioodiks.

  • Üldkasutatavate ruumide hooldus ja sellega seotud tasud. Need tasud arvutatakse üüritavate ruutmeetrite järgi ning vastavalt sellele makstakse proportsionaalselt.

Üürnikule kasulikus lepingus võib nendele kuludele või kindlale kulule seada ülempiiri (näiteks maja halduskulu ei tohiks ületada 5% kogu kõrvalkuludest).

4. Vaata dokument uuesti üle, kui see on sulle tagasi saadetud.

Märka asju, millega on nõustutud ja keskendu asjadele, milles ei ole veel kokkulepet saavutatud. Jälgi enda prioriteetide nimekirja ning jätka läbirääkimisi nii kaua kuni oled tingimustega rahul.

Nõuandeid:

  • Soovitan kasutada advokaati, kellel on kogemusi äripinna üürilepingutega. See võib olla kulukas ja aega nõudev, kuid kokkuvõttes vägagi tasuv.
  • Hoia alles kogu kirjavahetus, mis puudutab lepingu läbi rääkimisi. Kui hiljem tekib aru saamatusi, võib sellest kasu olla. Nii saad ka üle kontrollida, et kõik vajalikud asjad oleksid lõplikus lepingus olemas.
  • Kasuta maaklerit, kes aitaks sul leida sobiva pinna ning nõustaks või viiks ellu ka läbirääkimised. Tavapäraselt maksavad maaklerile tasu Üürileandjad.
Edukat lepingu sõlmimist,
Jüri



Nõuanded äripinna üürimiseks

Postitatud October 8, 2011 Jäta kommentaar  

Universaalseid nõuandeid, kus ja kuidas äripinda üürida, on keeruline anda. Igal ettevõttel on oma nägu, strateegia, tulevikuvisioon ning tegurid, mis äripindade valikuid mõjutavad. On aga mõned aspektid, mida enne uue äripinna otsingule asumist kindlasti lahata.

 

  • Alternatiiv. Väike- või alustava ettevõttena võib kaaluda ka büroohotelli seniks, kuni on teada, millises tempos ja suunas hakkab ettevõte edasi arenema. Büroohotell annab võimaluse kasutada ruume nõupidamisteks, sekretäri, kööki ja teisi mugavusi vastavalt vajadusele.
  • Asukoht. See võib sõltuda ettevõtte kuvandist, klientidest, tööjõust, logistikast kuni kauba liikumiseni välja. Analüüsides enda jaoks olulisi ning määravaid näitajaid, saab otsustada, milline on ettevõttele ideaalne asukoht.
  • Pinna suurus. Eelkõige lähtutakse töötajate arvust. Kui on ette näha töötajate arvu muutust, tasub eelistada suuremaid hooneid, kus on võimalik hoonesisene liikumine vajaduse järgi. Võimalusel vali hoone, kus on olemas üldkasutatavad ruumid nõupidamisteks, tualetid ning kohvik, vähendades sellega oma püsikulusid.
  • Üürikulude eelarve. Tihti lastakse ennast eksitada soodsast üürihinnast, arvestamata iga-aastast hinnatõusu, pinna kõrvalkulusid ning parkimistasusid. Kokku tuleb lüüa kõik võimalikud kulud ning võrrelda oma üürikulude eelarvega, vältides sellega ebameeldivaid üllatusi tulevikus.
  • Parkimine. Sõltuvalt asukohast võivad parkimisvõimalused olla väga piiratud ning erineva kulumääraga. Arvestades ettevõtte profiili mõtle läbi, millised on parkimisvõimalused töötajatele ja klientidele. Arvesse tuleks võtta ka ühistranspordi kättesaadavust, kui selleks vajadus peaks olema/tekkima.
  • Üürileping. Kaalu läbi, kui pikaks ajaks on üüripinda tarvis ja kui jäik on ettevõtte areng. Muutlikuma arenguga ettevõtte puhul on mõistlik jätta lepingust väljumise võimalus. Kindla visiooni korral on kasulikum sõlmida konkreetne tähtajaline leping, mis tagab stabiilsuse.
  • Eritingimused. Paljudel ettevõtetel võivad olla väga spetsiifilised erinõudmised, millele pole sageli lihtne lahendust leida. Näiteks soovides ettevõtte reklaami hoone seinale, ei pruugi see igal pool võimalikuks osutuda. Enne üürilepingu sõlmimist lepi kõiges täpselt kokku, sest see, mis võib tunduda iseenesestmõistetav, võib osutada hiljem ootamatuks takistuseks.

Allikas: Seven Real Estate Advisors
Edukat üürimist,

Jüri


Kinnisvara maksupoliitika

Postitatud September 27, 2011 Jäta kommentaar  

Iga kinnisvaratehingu puhul on oluline silmas pidada maksustamist. Kui töötate koos maakleriga, siis peaks tema ülesandeks olema teile selgitada, kuidas ja mida tehingute puhul maksustatakse.

Käesolevas artiklis vaatleme kinnisvara müümisest või vahetamisest saadud kasu või tulu tulumaksuga maksustamist. Vara müügist või vahetamisest saadud tulust võib enne tulumaksuga maksustamist maha arvata maksumaksja poolt tehtud vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Kui dokumentaalne tõendus puudub, siis maksustamisel tehtud kulutust arvesse võtta ei saa.

Vara võõrandamisest saadud kasu või kahju on:

  • müümisel – vara müügihinna ja soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara müügiga otseselt seotud kulud
  • vahetamisel – vahetuse teel vastu saadud vara turuhinna (keskmise kohaliku müügihinna) ja vahetatava vara soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara vahetamisega otseselt seotud kulud

Vara soetusmaksumus on:

  • vara omandamiseks (soetamiseks) tehtud kulu (näiteks ostuhind)
  • vara parendamiseks (näiteks elamu rekonstrueerimiseks) ja täiendamiseks (näiteks elamu juurdeehituseks) tehtud kulud
  • vara soetamisel makstud komisjonitasud ja lõivud (näiteks ostja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepinguga seotud tasu)
  • omavalmistatud asja puhul asja valmistamiseks tehtud kulude summa (näiteks elamu ehituskulu)
  • ettevõtlustulule lisatud summa juhul, kui isik võõrandab vara, mis on eelnevalt maksustatud tema kui füüsilisest isikust ettevõtja (FIE) isiklikku tarbimisse võetud varana

Vara võõrandamisega otseselt seotud kulud on:

  • kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks müüja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv vms lepingu sõlmimisega makstud tasu)
  • kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks maakleritasu, vara hindamise tasu)
  • kasvava metsa raieõiguse korral metsauuendustööde kulud
  • metsamaterjali müügi korral teenustasuna makstud metsa ülestöötamise ja transportimise kulud

NB! Nii soetamise kui võõrandamise kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud. Kasust ei ole õigus maha arvata vara haldamisega seotud üldkulusid (näiteks võõrandatava korteri korrashoiukulusid – tapeetimist, värvimist, halduskulusid, kommunaalkulusid, elektriarveid jms).

Näide 1: Isik soetas 2004. aastal  korteri 625 864 krooni eest (soetusmaksumus) ning müüb selle 2011. aastal 60 000 euroga (müügihind). Korterit ei kasutatud alalise või peamise elukohana. Müügiga otseselt seotud kulusid (vara hindamine, müügilepinguga seotud kulud vms) on 3000 euro ulatuses, mille võib tulust maha arvata. Enne korteri müüki tehtud korrashoiukulud, kokku summas 500 eurot, ei kuulu mahaarvamisele, vaatamata sellele, et tehtud kulude kohta on dokumendid olemas. Tuludeklaratsioonis tuleb soetamismaksumus vahetuskursiga ümber arvutada eurodesse: 625 864 : 15,6466 = 40 000. Tulumaksuga maksustatav kasu korteri müügist arvestatakse järgnevalt: 60 000 – 40 000 – 3000 = 17 000 eurot. Tulumaksumäär 2011. aastal on 21%, millest tulumaksusumma saadakse järgnevalt: 17 000 x 0,21 = 3570 eurot. 

Seega on valem vara müümisel maksustatava kasu leidmiseks järgmine: MÜÜGIHIND – SOETUSMAKSUMUS – MÜÜGIGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

Näide 2: Isik soetas aastate eest 2-toalise korteri maksumusega 55 000 eurot (ümberarvutatud eurodesse), mida ta ei kasutanud oma alalise elukohana, vaid üüris välja. Nüüd teeb ta vahetustehingu ja vahetab oma 2-toalise korteri 3-toalise korteri vastu. Mõlema korteri turuhind vahetuse, st tehingu tegemise ajal on 90 000 eurot. Vahetuslepingu sõlmimisega seotud kulud koos riigilõivu ja notari tasudega on 340 eurot. Tulumaksuga maksustatav kasu korteri vahetusest on 90 000 – 55 000 - 340 = 34 660 eurot. Isik sai vahetuse tulemusena maksustamisele kuuluvat kasu 34 660 eurot. Tulumaksumäär on 2011. aastal 21% ning saadud kasult tuleb maksta tulumaksu 34 660 x 0,21 = 7278,60 eurot.

Selle näite puhul tuleb arvestada, et vahetuslepingule kohaldatakse müügilepingu kohta käivaid sätteid ja mõlemad lepingupooled on üheaegselt nii müüjaks kui ostjaks. Üldjuhul on vahetatavate esemete hind võrdne.

Seega on valem vara vahetamisel maksustatava kasu leidmiseks järgmine: VAHETUSE TEEL VASTU SAADUD VARA TURUHIND – VAHETATAVA VARA SOETUSMAKSUMUS – VAHETAMISEGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

3. KASU MAKSUSTAMINE, DEKLAREERIMINE JA TULUMAKSU TASUMINE

Vara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse vara müügi korral sellel maksustamisperioodil (kalendriaastal), millal müügitehingust raha laekub. Vahetustehingu puhul tekib kasu maksustamisperioodil, millal on kinnistusraamatu kande järgi omand üle läinud.

Kasu vara võõrandamisest deklareeritakse residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonil, mis tuleb Maksu- ja Tolliametile esitada hiljemalt kasu tekkimisele järgneva aasta 31. märtsiks. Mugavam on tuludeklaratsioon esitada elektrooniliselt e-maksuameti/e-tolli kaudu (juhendi leiad siit). Maksu- ja Tolliamet arvestab tuludeklaratsioonil esitatud andmete põhjal makstava tulumaksusumma ja koostab maksuteate, mis esitatakse vara võõrandanud isikutele hiljemalt 31. augustiks. Maksuteates näidatud tulumaksusumma peab isik tasuma Maksu- ja Tolliameti pangakontole hiljemalt sama aasta 1. oktoobriks.

Kui raha laekub vara müüjale mitme erineva maksustamisperioodi jooksul, siis erinevate perioodide kasu arvestamisel võetakse soetusmaksumust ja müügiga otseselt seotud kulusid arvesse sellel maksustamisperioodil laekunud raha osatähtsuse järgi.

Maksumaksja soovi korral võib ta soetusmaksumust ja müügiga seotud kulusid arvesse võtta ka maksustamisperioodil laekunud raha ulatuses, st kasu maksustatakse siis, kui laekunud tulu ületab soetusmaksumust ja võõrandamisega seotud kulusid. Kui vara võõrandamine on maksustatav tehing, kuid soetusmaksumuse arvesse võtmisel maksustamisperioodil kasu ei teki, tuleb selline tehing soetusmaksumuse arvesse võtmiseks ikkagi deklareerida.

4. TULUMAKSUVABAD VARA VÕÕRANDAMISE TEHINGUD

Kuigi vara võõrandamisest saadud kasu üldreeglina maksustatakse, on siiski mõned erandid, mille puhul vara võõrandamise või omandamisega seotud tehingud on tulumaksuvabad.

Tulumaksuvabastus puudutab järgmisi tehinguid:

1. alalise või peamise elukohana kasutatud vara võõrandamist;

2. ostueesõigusega erastatud vara võõrandamist;

3. õigustatud subjektile omandireformi käigus tagastatud vara võõrandamist;

4. suvila või aiamaja võõrandamist;

5. pärandvara vastuvõtmist;

6. vara tagasi saamist omandireformi käigus;

7. sundvõõrandamistasu ja hüvitisi sundvõõrandamisel.

Järgnevalt kõigist maksuvabadest vara võõrandamise tehingutest täpsemalt.

4.1 Alaline või peamine elukoht

Tulumaksuga ei maksustata vara võõrandamisest saadud kasu, kui isik võõrandas kuni võõrandamiseni alalise või peamise elukohana kasutatava:

  • kinnisasja, mille oluliseks osaks või korteriomandi või korteriomandi hoonestusõiguse esemeks on eluruum, või
  • ehitise või korteri kui vallasasja, või
  • elamu- või hooneühistu liikmena elamu- või hooneühistule kuuluvas elamus asuva korteri

Siinkohal on oluline mõiste „alaline või peamine elukoht”, mille sisu aga seadused täpselt ei määratle, seega on alalise või peamise elukoha kindlaks tegemine iga maksuvabastuse juhtumi puhul fakti tõestamise küsimus. Kui võõrandatavat eluruumi on kuni võõrandamiseni kasutatud osaliselt ka muul otstarbel (näiteks üüris isik seda välja, kasutas ettevõtluses vms), siis rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele.

Näide 3: FIE kasutas kuni võõrandamiseni oma 100 m2 üldpindalaga korterist elamiseks 70% ja ettevõtluseks 30%. Korteri soetusmaksumust ega parenduskulusid ei ole ettevõtlustulust maha arvatud. Korteri müügihind on 100 000 eurot, sellest maksustatav osa 30% on 30 000 eurot. Soetusmaksumus on 70 000 eurot, sellest arvesse võetav osa 30% on 21 000 eurot. Võõrandamisega seotud kulud on 10 000 eurot, sellest arvesse võetav osa 30% on 3000 eurot. Deklareeritakse kasu 30 000 - 21 000 - 3000 = 6000 eurot.

Kuna alalise või peamise elukoha võõrandamine on tulumaksuvaba, siis ei ole maksuvabastuse rakendamisel tähtis, kuidas eluruum on omandatud – kas päritud, kingitud, ostetud, tagastatud või ostueesõigusega erastatud.

NB! Kui maksumaksja võõrandab kahe aasta jooksul rohkem kui ühe alalise või peamise elukoha, rakendatakse maksuvabastust vaid esimese võõrandamise suhtes. See kehtib alates 2011. aasta tulu deklareerimisest ning sellele eelnevate aastate elukoha võõrandamisele seadusemuudatusel tagasiulatuvat mõju ei ole.

Näide 4: Isik müüs 2010. aastal korteri, mida ta kasutas oma alalise elukohana, kolides pärast müügitehingut elama teise linna uude korterisse. 2011. aastal tekkis vajadus müüa ka see korter.

Kuna seadusemuudatus jõustus 2011. aastal, korteri müügist saadud kasu ei maksustata. Kui müüakse kaks elukohta vähem kui kahe aasta jooksul, on ajaliselt esimene tehing maksuvaba ning teine tehing maksustatakse. Kaheaastast tehingute vahelist aega loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.

Näide 5: Isik müüs 2011. aasta jaanuaris korteri, mida ta kasutas oma alalise elukohana. Notariaalne ostu-müügi leping sõlmiti 23. jaanuaril 2011. a. Sellekohane kanne kinnistusraamatusse on tehtud 26. jaanuaril 2011. a. Isik müüb uue elukoha 2013. aasta jaanuaris. Notariaalne ostu-müügi leping sõlmiti 20. jaanuaril 2013. a. Kanne kinnistusraamatusse on tehtud 23. jaanuaril 2013. a. Teine elukoht on müüdud vähem kui kaks aastat esimese elukoha müügist arvates, mistõttu tuleb teise elukoha müük 2013. aasta tuludeklaratsioonis deklareerida. Käesoleva näite juures algab kaheaastase tähtaja kulgemine 27. jaanuaril 2011. a.

Kui teise elukoha müügist saadakse kahju, siis sellist tehingut arvesse ei võeta ning deklareerima ei pea, kuid tehingu dokumendid (soetamis- ning müügikulu) tuleb vähemalt seitse aastat alles hoida.

4.2 Ostueesõigusega erastatud vara

Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning täidetud on kõik kolm järgnevat tingimust:

  • eluruum on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel
  • eluruumi juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel
  • kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit

Näide 6: Elumaja on päritud (kingitud), elumaja juurde on ostueesõigusega erastatud 0,6 ha maad ning omanik ei kasutanud nimetatud elumaja oma alalise või peamise elukohana. Pärimise (kinkimise) vormistamisega, elumaja parendamise või täiendamisega seotud kulud kokku on 19 670 eurot ja maa ostueesõigusega erastamisega seotud kulu on 1 800 eurot. Kinnistu müüdi 70 000 euro eest. Maksustamisele kuulub 70 000 - 19 670 - 1800 = 48 530 eurot.

Kuna selle näite puhul on täitmata üks eelnimetatud tingimustest (eluruum ei ole ostueesõigusega erastatud), siis maksuvabastust rakendada ei saa ning saadud tulu maksustatakse tulumaksuga.

4.3 Õigusvastaselt võõrandatud vara

Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui kinnisasja oluliseks osaks, korteriomandi esemeks või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel (näiteks vallasasjana tagastatud elamu, mis kinnistati ja võõrandatakse kinnisasjana).

4.4 Suvila või aiamaja

Tulu suvila või aiamaja võõrandamisest on tulumaksuvaba, kui:

  • suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit
  • suvila või aiamaja on ehitis kui vallasasi, mis on olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta

Kui suvila või aiamaja on soetatud liisinglepinguga, siis selle võõrandamisel arvestatakse omandis oleku aega liisinglepingu sõlmimise kuupäevast alates.

4.5 Vastuvõetud pärandvara ja kingitus

Kingituse või pärandina saadud vara (näiteks Eestis või välisriigis päritud või kingitusena saadud maa, maja, korter vms) ei kuulu selle saamisel maksustamisele. NB! Kui päritud või kingitusena saadud kinnisvara võõrandatakse, siis tuleb saadud kasult tulumaksu maksta, v.a juhul, kui isik kasutas seda vara kuni võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana.

4.6 Omandireformi käigus tagastatud vara

(näiteks tagastatud elamu, põllumajandusinventar vms)

Omandireformi käigus tagastatud vara vastuvõtmine on maksuvaba, kuid selle vara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse tulumaksuga üldiste reeglite alusel. Omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest saadud tulu, näiteks tagastatud metsamaa võõrandamisest saadud tulu, on tulumaksuvaba. Tagastatud metsamaal kasvava metsa võõrandamisest saadud tulu aga maksustatakse.

NB! Omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamise tehing on maksuvaba ainult juhul, kui võõrandajaks on omandireformi õigustatud subjekt, kellele maa tagastati. Kui omandireformi käigus tagasi saadud maa aga pärandatakse või kingitakse, siis peab pärandi või kingituse saaja maa müümisel saadud kasult tulumaksu maksma.

4.7. Sundvõõranditasu ja hüvitised sundvõõrandamisel

Kinnisasja ja piiratud asjaõiguse sundvõõrandamise alused ja kord on sätestatud kinnisasja sundvõõrandamise seadusega. Maksuvabastus laieneb ka kinnisasja riigile või kohaliku omavalitsuse üksusele sundvõõrandamismenetluseta võõrandamisel, kui võõrandamistehingule eelnevalt olid täidetud kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lõikes 4 sätestatud nõuded.

Allikas: Maksu- ja Tolliamet

Edukaid tehinguid,

Jüri



Professionaalse läbirääkija oskused ja taktikad (2. osa)

Postitatud September 19, 2011 Jäta kommentaar  

See artikkel on järg 1. osale, kus rääkisin, millele pöörab professionaalne läbirääkija tähelepanu ning milliseid taktikaid ta kasutab.


Kuidas ära kasutada inimloomuse omadusi

  • Kõik armastavad „tasuta asju”. See põhimõte on paljude edukate turundusstrateegiate nurgakivi. „Osta üks ja saad teise tasuta.” Mõtle välja mingi asi, mille oled nõus tehingusse tasuta kaasa andma ja see väike peibutus võib aidata sul veel midagi võita.
  • Inimesed usuvad „kordamööda teooriasse”. Seda peetakse ausaks teeks, et järeleandmisi teha. See aga ei tähenda, et järeleandmised peavad olema võrdsed. Kasuta seda põhimõtet, aga kalluta vahetus enda kasuks. Kui teed mitu väiksemad mööndust, millest sa väga ei hooli, saad nõuda üht suuremat ja põhimõttelisemat järeleandmist teiselt poolt, mis on sulle tehingus väga oluline. „Ma andsin sulle need, need ja need asjad.. usun, et oleks aus, kui sina annaksid nüüd selle.”
  • Lihtsa lahenduse võim. „Kirik keset küla” või „kuldne kesktee”  võib paljudele aus paista. Selle võid tuua lahenduseks ainult siis, kui see on sinu kasuks. Vastasel juhul ära selle õnge mine. „Arutame seda hiljem” ettepanek aitab sul sellest olukorrast välja tulla nii, et vastasega sarvepidi kokku ei lähe.
  •  „Ma tegin vea”  väide võib olla väga austusväärne. Kui teed ostetavale majale algselt kõrgema pakkumise ning pärast mõtled ümber, siis selleks, et vastaspool sind oma lubaduse rikkumises ei süüdistaks, soovitan öelda lihtsalt: „Palun väga vabandust, aga ma tegin ausalt vea. Kalkuleeritud remondikulud on minu jaoks ikkagi kõrgemad, kui algselt arvestanud olin.”
  • „Tähtaja sündroom”. Kõige efektiivsem aeg, et võita oluline punkt läbirääkimistes on just siis,  kui vastasel hakkab aeg otsa saama. Uuri välja, mis vastaspoole tähtaeg on, oota viimase hetkeni ning näed, kuidas sellest kasu lõikat.
  • „Investeeritud aja” printsiip. Mida rohkem reaalset aega osapooled tehingu läbirääkimistesse investeerivad, seda väiksem on šanss, et nad tehingust taganevad, kui midagi ei sobi. Seda kasuta samuti enda kasuks ning proovi mitte selle printsiibi lõksu langeda.

Lukkude, tähtaegade ja viivituste kasutamine

Lukud

Kui vastaspool ei taha kuidagi järele anda sinu jaoks väga olulises punktis, võid kasutada lukku. „Ma ostaksin hea meelega Teie korteri, aga see hind ei ole kahjuks üldse realistlik.” See tähendab, et sa oled läbirääkimised lukustanud ning jätad mulje, et oled valmis tehingust loobuma, kui vastane vastu ei tule. Luku saab aga alati avada. Tihtipeale tekib lukkudega võimalus näha, milliseid järeleandmisi on vastane nõus veel tegema. Lukkude avamiseks on üks viis lihtsalt teemat vahetada – „Eeldades, et saame hinnas kokkuleppele, räägime teistest olulistest aspektidest.”

Tähtajad

Kui vastasel hakkab aeg otsa saama, on ta sunnitud tegema otsuse, mis võib sinu jaoks väga kasulik olla. Tähtaja võid vastasele ka ise ette visata: „Mul on vaja Teie vastust neljapäevaks.” Kui keegi sulle tähtaja loob, uuri kas see on reaalne või bluff. Näiteks vastus eelmisele väitele võiks olla: „Neljapäevaks? Miks neljapäevaks? Tõenäoliselt viibin järgmised nädal aega üldse riigist väljast. Kas see teema ei võiks nädal aega oodata?”

Viivitused

Viivitusi on alati hea kasutada, kui need on sinu huvides. Kui vastane hakkab asju viivitama, on aeg talle tuld anda. Tuli võib väljenduda hinna alanduses, tehingu kaotamises või muudatus ajalises kokkuleppes. Viivituse kasutamine on järjekordne taktika. Kui näiteks näed, et vastaspoolel on kiiresti raha vaja, võid hoogu maha võtta. Kui vastane hakkab siis kurtma, on aeg tehing uuesti läbi rääkida ning vahetada aega raha vastu.

Tugevad taktikad ja vastumeetmed

 „Võta või jäta.” See väide on vastasele tõeline ultimaatum. Samas tuleks seda serveerida nii, et saad hiljem tagasi mängu tulla, kui asjad hapuks lähevad. „Lisaks Teie korterile on mul veel üks välja valitud, mis hetkel on palju mõistlikuma hinnaga. „Võta või jäta” väite juures on hea see, et see kiirendab läbirääkimisi. Tavaliselt ei ole siiski hea vastast nurka suruda, kui tõesti tahad tehingut teha.
Kui keegi sulle „Võta või jäta” väite serveerib, näiteks „Mu maja hind on 300’000 €, võta või jäta!”, kui ise oled nõus maksma 250’000 €, siis vastus võib parameetrit muutes olla stiilis: „Ma võin su hinnaga nõustuda, kui sa oled nõus andma mingeid lisasid, mis on väärt 50’000 €.”

„Te peate sellest natuke paremini proovima.” Kui kellelegi nii ütled, on tema normaalne reaktsioon muuta oma positsiooni nii, et see on rohkem sinu kasuks. Kui sa ütled seda veel ühe korra, teeb ta seda tõenäoliselt veel.  Näide võib olla selline, et kui sina müüd korterit 80’000 € eest ning ostja teeb pakkumise 73’000 €, siis ütled lihtsalt: „Sa pead sellest natuke paremini proovima.” „Okei, 74’000 €, on mu pakkumine.” „Sa pead sellest veel natuke paremini proovima.” „No olgu, pakun 75’000 € siis.”
Selle lihtsa lausega oled võitnud just 2000 €. Vastumeede sellele oleks järgnev: „Mis mõttes ma pean paremini proovima? Ma juba tegin ausa pakkumise. Ma arvan, et Teil oleks aeg hinnas vastu tulla.”

„Surnud koer laual”. See on väga kaval taktika, et võita vastaselt mingi oluline punkt. Niisiis tood sa üles mingi absoluutselt absurdse nõudmise, milles sa oled kindel, et vastane ei nõustu, võitled tugevalt selle eest ning siis pakud välja alternatiivi, mis annab vastasele rahulolu ning võib olla täpselt see, mida alguses tahtsid.

Näsimine. Näsimine on ekstra asjade saamine, mida sa tahad, kuid mis jäävad kokkuleppest väljapoole. Näiteks, kui oled korteri ostu-müügi tehingu juba ära teinud, võid lihtsalt öelda: „Ma eeldan, et selleks ajaks, kui korteri üleandmine toimub, olete tellinud koristusfirma, mis on selle täielikult puhtaks teinud.” Veel üks näide: „Ma saan aru, et pesumasin, lambid ja kardinad jäävad ikka sisse.” Vastumeede sellele oleks: „Ma võin Teile pesumasina jätta, aga see maksab Teile 200 €.”

Tempo muutmine. See on  kasulik, et lüüa vastane tasakaalust välja ning et mitte paljastada talle oma strateegilisi mustreid. Kui tulevikus oled sa mingis asjas kindel ja järeleandmist teha ei taha, siis näeb vastane, et sa võid olla väga tugev. Seda teha on lihtne – võta mingi punkt, millest oled muidu nõus loobuma, kuid võitle selle eest pikalt. Lõpuks võid teha järeleandmise. Vastumeede oleks selline: „Meie arutelud läksid hästi, kui sa äkki hakkasid selle punkti üle nii pikalt ja imelikult vaidlema. Mis juhtus?”

Nimekiri erinevatest taktikatest ja strateegiatest on väga pikk. Selles artiklis olen välja toonud ainult mõned olulised ettepanekud, mida rakendades olete läbirääkimiste laua taga kindlasti tugevam ning ettenägelikum.

Kokkuvõtteks on edukates läbirääkimistes läbivaks teemaks mõlemale poolele rahulolu valmistamine ning tehingu struktureerimine nii, et mõlemad pooled tulevad välja võitjana. Professionaalne läbirääkija suudab luua võit-võit olukorra. Maakler, kes on kogenud läbirääkija, võib teha oma kliendi jaoks imesid. Samas olen näinud ka maaklereid, kes ei mõista läbirääkimisoskuste omandamise olulisust ning lõhuvad tehingu täielikult.

 

Edukaid läbirääkimisi,

Jüri


Professionaalse läbirääkija oskused ja taktikad (1. osa)

Postitatud September 16, 2011 Jäta kommentaar  

LäbirääkijaVaatamata sellele, et me kõik oleme terve oma elu pidanud läbirääkimisi, teame me sellest üsna vähe ning tavaliselt ütleme seda, mis lihtsalt pähe tuleb. See on väga suur viga! Olles ise vahendanud palju keerulisi tehinguid ning läbirääkimisi, tean, et nõrgal läbirääkijal on väga vähe eeldusi, et kinnisvaramaailmas ellu jääda.  


Eesmärgid iga läbirääkimise alguses

Suurim eesmärk läbirääkimistes (eriti kinnisvaratehingute puhul) on saada võimalikult palju kasumit. Peamiselt peetakse selle kasumi all silmas rahalist kasumit, nagu näiteks hind, tehinguga seotud tasud, intressimäär jne. Samas on olemas ka palju muid kasumivorme, mida kogenud läbirääkija saab ära kasutada. Üks näide sellest on hea läbirääkimiste järgne tulemus ning rahulolu, mis võib olla vastaspoole alateadlik eesmärk. See kasumivorm on see, mida sa tahad, et vastaspool tunneks, et on saanud. Niisiis, iga läbirääkimiste alguses peaksid koheselt keskenduma järgmistele eesmärkidele:

  • Proovi aru saada vastaspoole positsioonist. Kui me saame teada, mida vastaspool tegelikult tahab, saame me tehingut struktureerida selliselt, mis vastab tema soovidele. Alati on põhjuseid, miks teine pool soovib tehingut teha. Kui me saame teada, mida nad tegelikult tahavad ja oluliseks peavad, saame me nendele vajadustele vastata.
  • Tee endale selgeks, millised on tehingut ümbritsevad piirangud.  Igal tehingul on kontrollivaid faktoreid, nagu näiteks ajaline piirang, konkureerivad pakkumised, finantsilised või juriidilised komplikatsioonid, vajalikud nõusolekud jne. Kui sa näed, millised piirangud parasjagu tehingus on, saad neid kasutada enda kasuks.
  • Defineeri, mis on „õiglane ja mõistlik”. Nende sõnade tähendus võib vastaspooltele olla erinev. Enne, kui sa alustad lahknevuse lahendamisega, on vaja aru saada, kuidas vastaspooled neid sõnu mõistavad.

Vahendid võimukaks läbirääkimiseks

Võimukas läbirääkimine on oskuste ja ressursside kasutamine teise poole veenmiseks. Järgnevad on mõningad vahendid selle tegemiseks:

  • Hea arvestuse pidamine. See pool, kellel on rohkem märkmeid ja üleskirjutisi selle kohta, mida öeldi millal ja kes lubas teha mida, võidab argumenteerimise,q kui vastane hiljem eitab eelnevalt öeldut.
  • Eelnevalt prinditud vormid. Need on eeliseks poolele, kellel need olemas on. Näiteks, kui sul on kaasas nö „standard” leping, siis tihtipeale eeldatakse, et lepingus olevad tingimused ei ole läbiräägitavad.
  • Firma poliitika. Lihtne argument „See on meie firma poliitika” paneb tavaliselt lõpu paljudele lahkarvamustele.
  • Teadmised. Avaldades vastaspoolele, et sul on palju kogemusi, teadmisi ja informatsiooni läbiräägitavast tehingust, võid heidutada teist poolt nii, et nad üritavad sinu käest vähem mööndusi saada. Tihti arvavad inimesed: „Ta on liiga tark, et püüda talt seda järeleandmist nõuda.”
  • Valmidus riskide võtmiseks. Sinu valmisolek enesekindlate riskide võtmiseks võib vastaspoole otsuseid tugevalt mõjutada.
  • Aeg. Aega võib pidada ülimaks läbirääkimiste võimuks. Igal kinnisvaratehingul on ajaraam, mille sees pooled peavad töötama, kui nad tahavad tehinguga ühele poole saada. See, kes kontrollib ajaraami, kontrollib tehingut.

Kuidas ära kasutada inimloomuse omadusi

  • Hea isikupära. Ole tore inimene, kellega tegeleda. Ole sõbralik. Kui sa inimestele meeldid, teevad nad palju, et sulle rõõmu valmistada. Näita üles huvi vastaspoole vastu. Õpi olema paindlik nii, et saad tuntuks kui „deal maker” (ingl. k. tehingu sõlmija), mitte „deal breaker” (ingl. k. tehingu lõhkuja). Läbirääkimistes saad sa vaevalt kõike, mida tahad. Aktsepteeritava alternatiivini jõudmist võib pidada võiduks. Loo usaldus – kui lubad helistada, siis helista; kui lubad saata informatsiooni, siis tee seda.
  • „Legitiimsuse aura”  fenomen. Inimestel on kalduvus uskuda asju, mida nad näevad prindituna paberil, kuulevad meediast või näinud/kuulnud mõnest muust autoriteetsest allikast. Igaüks võib keskmiste näitajate põhjal viia läbi analüüsi, mille numbrid on tema kasuks, ning avaldada selle paberil vastaspoolele, et tekitada „legitiimsuse aura” ja panna vastane uskuma, et jutt vastab tõele, kuigi see tegelikult ei pruugi nii olla.
  • Rahulolu. Igaühel on teatav rahulolu vajadus läbirääkimistel. Inimestele meeldib uskuda, et nad on edukad läbirääkijad ja on läbi raske võitluse võitnud head mööndused sinu käest. Et seda nii teha, pead olema kannatlik ning möönduste suhtes kitsi, sest kui vastane tunneb, et on raskesti võidelnud mingi möönduse üle, mille kätte sai, tunneb ta ka rahulolu. Sinu jaoks aga ei pruugi see mööndus üldse oluline olla. Võid ka seejärel kiita vastast, et ta on väga hea läbirääkija ja, et algselt sa ei plaaninud sugugi nii head tehingut talle pakkuda. Inimestele meeldib, kui neid meelitatakse.
  •  „Rumal” on tark. Inimesed tavaliselt kardavad isikuid, kes on nendest vaimselt üle. Seetõttu ei tohiks sa ka näida liiga tark või üleolev, sest nii võivad paljud karta sinuga tehinguid teha. Vahetevahel soovitan kasutada põhimõtet „rumal” on tark. Kui keegi ütleb sulle midagi, mille üle pead pikemalt järele mõtlema, võid lauale tuua sellise väite: „Te olete kindlasti palju targem, kui mina. Ehk saate selgitada natuke lihtsamalt, et minu väike mõistus saaks ka aru.” Vahetevahel on lihtsustatud selgitused palju paremini rünnatavad. Viivitus annab sulle ka aega, et oma vastust teravamaks lihvida.
  • Ziff’i vähima vaeva printsiip. Üldiselt üritavad inimesed tulemuseni jõuda vähima võimaliku vaevaga. Sa saad kasutada seda enda kasuks, kui nõustud tegema kõiki neid asju, mida vastaspool väga ei soovi. Lisaks sellele, et näid abivalmina, on sul väga tugev eelis, kui kontrollid originaaldokumentide valmistamist. Sina tead, mida sa panid dokumenti kirja ja mida sa ei pannud. Vastane näeb ainult seda, mida sa panid ja keskendub sellele.

Loe varsti ilmuvat artikli 2. osa ning õpi, kuidas kasutada muid kavalaid taktikaid enda kasuks läbirääkimistel.

 

Ilusat sügise jätku,

Jüri


Kuidas leida ja osta uut kodu (2. osa)

Postitatud August 31, 2011 1 Kommentaar

See artikkel on järg 1. osale, kus rääkisin uue kodu leidmise protsessist.
Kui sobiv objekt on leitud, on edasine protsess järgnev:

6. Hinnaläbirääkimised

Kinnisvara

Läbirääkimisoskused on eduka kinnisvaratehingu puhul alustalaks. Kui soovid lihvida enda oskusi, soovitan lugeda raamatut „Trump-Style Negotiation: Powerful Strategies and Tactics for Mastering Every Deal”, mille on kirjutanud kuulsa kinnisvaraarendaja Donald J. Trump parem käsi ja läbirääkija George H. Ross.

Hinna tingimine on mõistlik sellises turuseisus, kus müügipakkumised on ülekaalus. Enne läbirääkimiste alustamist uuri välja müügipõhjus, et teada, kui suur on müüja motivatsioon ning millises positsioonis sa läbirääkimistel oled.

Väga suurt motivatsiooni tekitavad sellised argumendid:

a)  Ei suudeta teenindada pangalaenu
b) On kiiresti raha vaja

Keskmine motivatsioon, kus soovitakse müüa normaalse aja jooksul, aga mitte väga odava hinna eest:
a)  Pere suureneb ning vajatakse suuremat pinda
b) Kommunaalkulud käivad üle jõu
c)  Pind on jäänud tühjaks ning seda ei kasutata

Vähese motivatsiooni puhul täpset müügi põhjust teada ei ole või konkreetne vajadus müüa puudub ehk nö „ei põle”.
Sellisel juhul ei soovi müüja üldiselt pakkumishinnast väga alla lasta. Samas on ka erandeid, kus meelega hoitakse väljas kõrgemat hinda ning seejärel oodatakse pakkumist.

HinnapakkumineKui objekt meeldib, aga on üle hinnatud, on minu soovitus järgnev: Vormista hinnapakkumine paberilehel; pane sinna kirja hinnapakkumise suurus, pakkumise kehtivuse tähtaeg ning aeg, mille jooksul jõuaksite tehingusse, kui müüja pakkumise vastu võtaks; võimalusel lisa argumendid, mis põhjendaksid hästi ära madalamat hinnapakkumist; samuti lisa enda nimi ja allkiri. Lase maakleril edastada hinnapakkumine müüjale. Kui müüja tunneb juba reaalse raha lõhna, on lootust, et tuleb hinnaga ostjale vastu.

Mis puudutab muid tehingukulusid, siis näiteks notaritasud tavapäraselt makstakse ostja ja müüja poolt pooleks (notaritasudest loe lähemalt siit). Notaritasudele lisanduvad ka riigilõivud (hüpoteegi kustutamine, uue omaniku kanne kinnistusraamatusse jne.), nende suuruste ja korraga saad tutvuda siit. Lisaks hinnale tuleks kokku leppida ka mööbli osas, mis objektile jääb ning objekti üleandmise tähtaeg.

7.  Külasta uuesti panka

Nüüd, kui sobiva objektiga on hind kokku lepitud, külasta uuesti panka, et teha laenutaotlus. Pank soovib kindlasti ka, et ostetavale varale tehtaks hindamisakt. Objekti hindamine lase kokku leppida maakleril. Tavapäraselt tasub hindamisakti eest see, kellel seda vaja on, ehk antud juhul siis ostja. Kui akt valmis, lase see edastada panka. Nüüd jääb vaid oodata pangast laenukomitee otsust. Kui otsus on positiivne, tuleks tehingu aeg kokku leppida ning allkirjastada laenuleping.

Kinnisvara tehing8. Tehing

Notarisse tuleks tehingu andmed edastada aegsasti. Kui osa summast makstakse ostja enda vahenditest, siis soovitan selleks kasutada notari deposiiti. Selleks küsi notarilt deposiidi maksekorraldust ning tee ülekanne võimalikult vara ära, et tehingu ajaks oleks raha kontol. Enne tehingu päeva lase notaril saata endale tutvumiseks lepingu projekt. Rohkem soovitusi, mida enne müügilepingu sõlmimist silmas pidada, loe siit. Notaribüroosse minnes peab kindlasti kaasas olema isikuttõendav dokument. Kui vara ostavad abikaasad, peab kaasas olema abielutunnistus (kohal peavad olema mõlemad abikaasad).  Pärast notarilepingu sõlmimist maksa ära notaritasu ning riigilõiv. Edasi tuleks ette valmistada kolimiseks ning mõelda läbi elektri, interneti ja muude teenusteandjatega lepingu sõlmimised. Kolimiseks leiad kasulikke nõuandeid siit.

9. Üleandmine ja vastuvõtmine

Objekti vastuvõtmise ja üleandmise kohta sõlmitakse lihtkirjalik akt, kuhu fikseeritakse vee-, elektri- ja gaasinäidud. Samuti fikseeritakse, et kõik inventar, milles kokku lepiti, on olemas ning et ostjal rohkem müüja ees pretentsioone ei ole. Üleandmisel kontrolli, kas kõik lambid töötavad, kas muu sisse jäänud tehnika on töökorras jne. Kui kõik on korras, pane aktile allkiri. Kui miski ei ole korras, siis fikseeri see akti ning lase müüjal parandused teha.

Edukaid koduotsinguid,

Jüri



1 2   Next »